Das Bundeskabinett hat am 26. August 2026 die Eckpunkte für ein neues Wärmenetzgesetz beschlossen. Über 80 Prozent der mit Fernwärme versorgten Haushalte sind Mieterhaushalte – und für sie steckt in dem Beschluss ein Detail, das leicht zu übersehen ist: Die Korrektur einer überdimensionierten Anschlussleistung, einer der wirksamsten Hebel für dauerhaft niedrigere Nebenkosten, soll künftig nur noch „innerhalb der ersten drei Jahre der Vertragslaufzeit“ möglich sein.
Warum Sie das als Mieterin oder Mieter direkt betrifft
Der Fernwärmepreis besteht aus zwei Teilen: dem Arbeitspreis für die tatsächlich verbrauchte Wärme und dem Grundpreis für die vertraglich bestellte Anschlussleistung. Der Grundpreis fällt an, egal wie viel geheizt wird – und er landet über die Heizkostenabrechnung vollständig bei den Mieterinnen und Mietern.
Ist die Anschlussleistung größer als der tatsächliche Bedarf des Gebäudes, zahlen Sie Jahr für Jahr für Leistung, die nie abgerufen wird. Eine Studie von senercon aus dem Oktober 2024 kommt zu dem Ergebnis, dass rund 62 Prozent der untersuchten Fernwärmeanschlüsse im Mittel etwa ein Drittel zu groß dimensioniert sind. Hochgerechnet zahlen Verbraucherinnen und Verbraucher dafür jährlich rund 608 Millionen Euro Grundpreis zu viel.
Wie viel das im Einzelfall ausmacht, hängt vom Leistungspreis des Versorgers ab. Der Preisatlas Fernwärme von Werner Siepe weist für das 2. Quartal 2024 Grundpreise zwischen rund 5 und knapp 149 Euro netto je Kilowatt und Jahr aus, der Median liegt bei etwa 42 Euro. Ein überflüssiges Kilowatt kostet das Haus also je nach Netz wenige Euro oder deutlich über hundert Euro im Jahr – anteilig bezahlt von jeder Mietpartei.
Was das Kabinett beschlossen hat
Die Bundesregierung will die Allgemeinen Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) und die Abrechnungsverordnung FFVAV novellieren und in einem neuen Wärmenetzgesetz zusammenführen. Beschlossen sind zunächst Eckpunkte, noch kein Gesetzestext.
Einiges davon kommt Verbraucherinnen und Verbrauchern zugute: eine verpflichtende Preistransparenzplattform, eine bundesweite Preisaufsicht, eine Schlichtungsstelle beim Bundeswirtschaftsministerium, konkretere Anforderungen an Preisänderungsklauseln und ein Sonderkündigungsrecht, wenn ein Wärmenetz noch nicht ausreichend dekarbonisiert ist.
Beim Recht auf Leistungsanpassung heißt es in der Mitteilung der Bundesregierung:
„Recht auf Leistungsanpassung nach Energieberatung: Wenn Wärmeversorger Effizienzmaßnahmen durchführen oder erneuerbare Energien einsetzen, sollen Kundinnen und Kunden künftig nach einer Energieberatung Leistungsanpassungen verlangen können. Bei überdimensionierten Leistungen sollen sie innerhalb der ersten drei Jahre der Vertragslaufzeit Anpassungen verlangen können.“
Bundesregierung, „Eckpunkte für ein Wärmenetzpaket“, 26.08.2026
Was sich damit ändern würde
Nach heutigem Recht kann die vereinbarte Anschlussleistung nach § 3 AVBFernwärmeV jederzeit und ohne besonderen Anlass um bis zu 50 Prozent reduziert werden. Es braucht keine Energieberatung, keine Investition des Versorgers und keine Frist.
Künftig soll es nur noch zwei Wege geben, beide enger als der heutige:
- Nach einer Energieberatung, wenn der Versorger Effizienzmaßnahmen durchführt oder erneuerbare Energien einsetzt.
- Wegen Überdimensionierung, aber nur „innerhalb der ersten drei Jahre der Vertragslaufzeit“.
Was „Vertragslaufzeit“ genau heißt, lassen die Eckpunkte offen – und daran hängt viel. Versorgungsverträge laufen nach § 32 AVBFernwärmeV höchstens zehn Jahre und verlängern sich danach stillschweigend um jeweils fünf Jahre. Läuft die Drei-Jahres-Frist ab dem Erstabschluss, wäre das Anpassungsrecht für den Gebäudebestand faktisch tot: Bei einem 40 Jahre alten Anschluss hätte es nur 7,5 Prozent der Zeit bestanden. Läuft die Frist dagegen mit jeder Vertragsperiode neu, bliebe der Korrekturweg regelmäßig offen.
Mietervertreter üben Kritik
Der Deutsche Mieterbund kritisiert die Eckpunkte deutlich. Er verweist darauf, dass über 80 Prozent der Fernwärme-Haushalte Mieterhaushalte sind, viele davon mit geringem Einkommen, und dass Kosten und Risiken des Netzausbaus überwiegend bei ihnen landen. Besonders umstritten ist die geplante Lockerung des Kostenneutralitätsgebots: Vermieter sollen künftig bis zu 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche und Monat auf die Miete umlegen können, wenn sie erheblich in die Heizungsanlage oder den Anschluss an ein Wärmenetz investieren. Der Berliner Mieterverein begrüßt Fortschritte bei Preisaufsicht, Schlichtung und Transparenz, sieht die Eckpunkte von echten Verbraucherrechten aber weit entfernt.
Was Sie als Mieterin oder Mieter jetzt tun können
Noch ist nichts davon Gesetz. Es folgen ein Referentenentwurf, Anhörungen und das parlamentarische Verfahren; mit einem Inkrafttreten ist frühestens 2027 zu rechnen. Bis dahin gilt § 3 AVBFernwärmeV unverändert: Die Anschlussleistung kann jederzeit, ohne Begründung und um bis zu 50 Prozent reduziert werden – egal, wie alt der Vertrag ist.
Den Fernwärmevertrag schließt zwar in der Regel der Eigentümer, nicht die Mieterin oder der Mieter. Aber Vermieter sind beim Umgang mit den Betriebskosten an das Wirtschaftlichkeitsgebot gebunden (§ 556 Abs. 3 BGB): Sie dürfen nur Kosten umlegen, die ein wirtschaftlich vernünftiger Eigentümer auch selbst tragen würde. Eine erkennbar überdimensionierte Anschlussleistung einfach weiterlaufen zu lassen, verträgt sich damit schlecht – und genau hier setzen wir an.
Der erste Schritt kostet Sie nur wenige Minuten: Wir prüfen anhand Ihrer Heizkostenabrechnung, ob der Anschluss Ihres Hauses zu groß dimensioniert ist. Wenn ja, bitten wir den Eigentümer, die Leistung anpassen zu lassen – Sie bleiben über jeden Schritt informiert. Gerade weil das Zeitfenster für diese Korrektur künftig eng werden könnte, lohnt es sich, die Prüfung nicht aufzuschieben.
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Quellen: Bundesregierung, „Eckpunkte für ein Wärmenetzpaket“, 26.08.2026 · § 3 AVBFernwärmeV · § 32 AVBFernwärmeV · Deutscher Mieterbund, 26.08.2026 · Berliner Mieterverein, 26.08.2026 · Preisatlas Fernwärme, Werner Siepe, 2. Quartal 2024 · senercon-Studie zur Überdimensionierung von Fernwärmeanschlüssen, Oktober 2024
